Как правильно заложить квартиру

Если вам срочно понадобились деньги, а обращение в банк займет достаточно много времени, сил и еще неизвестно, какое решение вынесет кредитор, то остается один единственный выход – пойти к частному инвестору и заложить квартиру. В этом случае от заемщика только понадобится доказать свое право собственности на недвижимость – это и будет обеспечением кредита. Банки же, в свою очередь, выдвигают достаточно широкое количество требований, с которыми большинству справиться не под силу, поэтому при срочной необходимости ничего больше не остается как заложить квартиру частному лицу, реже небольшой кредитной организации. Но разве такие кредиты под залог квартиры полностью законные и не имеют «подводных камней»? Как раз в этих деталях мы постараемся разобраться ниже.

Кредит под залог квартиры может быть целевым или нецелевым?

В мире банковском и финансовом такие термины, как «ипотека» и «кредит в залог квартиры» имеют абсолютно идентичный смысл. Но наравне с такими операциями банка есть и другие – ломбардные. Как многие могут догадаться, сам термин «ломбард» уже указывает на то, что в этом заведении все манипуляции могут быть связаны только с залогом.

Что же означает получить целевой кредит? Получить кредит на приобретаемую квартиру, где обеспечением выступает именно покупаемая недвижимость, или оформить кредит под залог уже имеющейся квартиры для покупки новой. В любом из этих случаев кредитные деньги могут быть потрачены только в счет покупки квартиры.

Что значит «ломбардный» займ? Финансовая организация под залог квартиры выдает вам приличную сумму денег, которую вы можете использовать на свое усмотрение: для покупки авто, квартиры, дачи, туристической путевки, оплаты за обучение, лечение и т. д.

Тем, кто решил заложить свою квартиру, следует отличать банковские целевые кредиты под залог квартиры и ломбардные с обязательным обеспечением в виде недвижимости. В случае с первыми заемщик обязан будет отчитываться за использование всей суммы, и предоставлять договора и контракты с фирмами, оказавшими услуги. А при получении нецелового кредита под залог в ломбарде такая необходимость полностью отсутствует, но ставка у таких кредитных продуктов выше. Если взять статистические данные, то нецелевые ломбардные кредиты составляют 1/3 от общей массы выданных кредитов, даже несмотря на их дороговизну. Заемщики выбирают заложить квартиру именно в небольшом ломбарде, чтобы обойти длительную процедуру официального оформления сделки.

Каким образом характеризуется недвижимость в роли обеспечения

Все без исключения кредиторы в первую очередь при рассмотрении квартиры под залог обращают внимание на ее ликвидность. Ликвидность – это основное свойство и показатель спроса на данное имущество. Неликвидная квартира не сможет заинтересовать ни ломбард, ни банк, так как при потере платежеспособности заемщика кредитор просто не сможет превратить ее в деньги. Какие именно квартиры заложить не удастся:

1. расположенные в ветхом здании, которое вскоре будет снесено;
2. хрущевки или дома, находящиеся в достаточно старых постройках;
3. расположенные в помещении, которое готовится к реконструкции;
4. в аварийных домах;
5. находящиеся вдалеке от центра города и без наличия поблизости транспортных развязок.

Все банковские организации в каждом городе определяют свой конкретный радиус для данной местности, в рамках которого недвижимость будет являться привлекательной, то есть вы вполне сможете заложить квартиру, расположенную в этом районе. Это правило не применяется в маленьких городах, а в больших - каждый банк или ломбард выставляет свои индивидуальные ограничения.

Более капризные кредиторы к основным требованиям выдвигают и дополнительный список, в соответствии с такими условиями они отказываются выдавать кредит под залог квартиры, если та:

• была приобретена всего лишь пару месяцев назад,
• находится на первом или последнем этаже,
• является малометражной.

Но полагать, что вы не сможете заложить квартиру – ошибочно! Эти условия применимы лишь некоторыми банками и у вас есть огромное количество вариантов, которое позволят заложить квартиру под залог для получения необходимого кредита. Главные критерии, которыми пользуются кредиторы это запрашиваемая кредитная сумма и индивидуальные требования финансовой организации. Другими словами, если вам понадобится лишь 50% от рыночной стоимости вашей недвижимости, то 90% того, что кредитор вам ответит положительно и вы сможете удачно заложить свою квартиру.

Чем популярнее и престижней банк, тем его условия для кредита под залог будут более жесткими. Например, один из ведущих банков в стране требует, чтобы недвижимость была максимально «чистая». Это означает, что жилье должно иметь только 1 собственника, и только он должен быть прописан на этих квадратных метрах.

Ссуда под залог недвижимости и требования к имуществу

Если вы решили заложить квартиру для получения кредита, то должны знать: чем выше правовая ценность недвижимости, тем больше шансов у потенциального заемщика услышать «Да» от банка. Каким правовым требованиям должна отвечать квартира:

• владелец должен иметь на руках свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• количество квадратных метров и возможные перепланировки должны быть актуальными в техническом паспорте;
• права несовершеннолетних детей, проживающих в этой квартире, не будут нарушены.

Это главный список требований. На практике же заемщики вряд ли смогут заложить недвижимость, которая была приобретена в браке или в ней прописаны несовершеннолетние дети. Как показала судебная практика, взыскания на квартиру, где прописаны дети или же на недвижимость, которая приобреталась в браке, могут быть отменены. В последнем случае можно рассчитывать только на выделение доли.

Обращаем внимание потенциальных заемщиков на то, что кредит под залог квартиры невозможно получить, если сам объект еще только строится. Станет ли он недвижимым имуществом или нет – будет зависеть от застройщика, а пока заемщику понадобится искать другие пути решения своих проблем или ждать, пока дом не будет сдан для заселения.

Какими дополнительными возможностями может воспользоваться заемщик

• Законодательство не запрещает закладывать один и тот же объект недвижимости в разные банки или кредитные организации. Главное, чтобы при этом соблюдалось условие: сумма всех кредитов под залог данной квартиры не должна превышать оценочную стоимость жилья.
• Квартира, заложенная в банке, может сдаваться в аренду.
• Если заложенная квартира для вас является единственной жилплощадью, то своего родившегося ребенка вы можете прописать в ней без согласия банка.
• Если недвижимость неделимая, например, однокомнатная квартира, то на нее не может накладываться обременение. Во всех остальных случаях обременение накладывается на часть недвижимости или на ее выделенную натуральную часть.

Что нужно для того, чтобы заложить квартиру в ломбард

В сети, на стенах домов и просто в газете сейчас появилось достаточно много заманчивых предложений о том, что кто-то может вам выдать крупную сумму денег без каких-либо справок, но с одним условием: вы должны будете заложить квартиру! Такие предложения поступают чаще всего от ломбардов. Они выставляют заниженный годовой процент, максимальную сумму кредита и небольшой срок рассмотрения заявок. Но во всех этих заманчивых операциях есть одно «НО»: ломбарды не имеют право в качестве залога принимать недвижимое имущество, поэтому организация может работать в обход действующему законодательству, что отрицательно отразится и на ваших интересах.

Как работают частные инвесторы с кредитом под залог квартиры

Вы же не раз встречались взглядом с надписью «организация предлагает займы на выгодных условиях»? Что же это означает и какой подвох кроется в этой фразе? Все достаточно банально: сделка проходит по схеме ссуда-покупка-продажа, то есть коммерческое предприятие или физическое лицо выдает вам необходимую сумму денег, в ответ вы не просто закладываете свою недвижимость, а продаете кредитору. Все время погашения такого кредита квартира или дом остаются в собственности у инвестора, а за вами остается лишь право проживать на этой жилплощади. Как только весь кредит будет погашен, вы и инвестор оформляете сделку по обратному выкупу, и квартира опять переходит к вам во владение.

В такой процедуре риск остаться без своей недвижимости заметен с самого начала. Если по какой-то из возможных жизненных причин вы перестанете справляться с погашением кредита, квартиру вернуть будет достаточно сложно даже при помощи судебного разбирательства. В отличие от частных инвесторов банки не заинтересованы отчуждать вашу квартиру и присваивать ее себе, им нужно лишь получить годовые проценты, поэтому банки всякий раз идут на уступки и разрешают оформить перекредитование или воспользоваться отсрочкой платежа (кредитными каникулами). С частным инвестором все наоборот ясно с самого начала: такие кредиторы часто выставляют условия, которые практически невозможно выполнить, в свою очередь клиенту предоставляют размер займа намного меньше оценочной стоимости квартиры. Из этого можно сделать вывод, что такой частный кредитор выигрывает дважды.

В описанной выше ситуации вам не смогут помочь вернуть имущество даже прописанные в квартире несовершеннолетние дети, так как вы законно представляете их и несете за них ответственность. При закладывании квартиры на момент заключения сделки вы отдаете отчет за свои действия и делаете это абсолютно сознательно, поэтому в такой «продаже» никого винить кроме заемщика и не приходится.

Регистрация и место жительство детей определяют их собственные родители. В эти вопросы не имеют права вмешиваться даже органы социального контроля и попечительства. На фоне такой картины уже давно сформировалась определенная судебная практика, из которой понятно: подумайте миллион раз, прежде чем решите заложить квартиру у частного инвестора.

Документы для оформления кредита под залог квартиры в банке

Если в ломбардной организации у вас кроме свидетельства на право собственности больше ничего не спросят, то для банка придется собрать целый пакет бумаг, справок и документов.

• Гражданский паспорт.
• Копия трудовой книжки.
• Документы, подтверждающие ваш официальный доход (справка с места работы, выписка о получении дивидендов, копий квитанций арендных платежей и т. д.). В этот раздел можно отнести любой доход, который входит в состав вашего бюджета.
• Если вам нужно получить небольшую сумму – до 20% от оценочной стоимости квартиры, то никаие дополнительные справки не понадобятся.
• Документы по квартире (выписка из госреестра, технический паспорт, сведения о том, что у вас нет задолженности по оплате коммунальных услуг).

При оформлении кредита под залог недвижимости вам предстоит оплатить оценку квартиры той организации, которая напрямую сотрудничает с вашим кредитором. Также материально подготовьтесь к проведению страхования квартиры на случай ее утраты или порчи.

Теперь вы точно знаете, где легче заложить свою квартиру и получить деньги, где нужно будет собрать весомый пакет документов и куда лучше не обращаться, чтобы не рисковать, возможно, своим единственным жильем.

Если же вы все-таки решите пойти более простым и удобным способом при помощи получения денег у частного инвестора, советуем вам прийти на сделку с собственным юристом или взять необходимые для заключения бумаги на рассмотрение с собой, чтобы позже с ними проконсультироваться у специалиста.