Kā pareizi ieķīlāt dzīvokli

Ja jums ir steidzami nepieciešama nauda, bet vēršanās bankā prasīs pietiekami daudz laika, spēka un turklāt nav zināms, kādu lēmumu pieņems kreditors, tad atliek tikai viena izeja – vērsties pie privātā investora un ieķīlāt dzīvokli. Šajā gadījumā aizņēmējam būs tikai jāpierāda savas īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu – tas tad arī būs kredīta nodrošinājums. Bankas savukārt izvirza samērā daudzas prasības, ar kurām vairums cilvēku netiek galā, tāpēc steidzamas nepieciešamības gadījumā neatliek nekas cits kā ieķīlāt dzīvokli privātpersonai, retāk, nelielai kredītorganizācijai. Bet vai šādi kredīti pret dzīvokļa ķīlu ir pilnīgi likumīgi un vai tiem nav “zemūdens akmeņu”? Mēģināsim noskaidrot šīs nianses.

Kredīts pret dzīvokļa ķīlu var būt mērķa kredīts vai kredīts bez mērķa?

Banku un finanšu pasaulē tādiem terminiem kā “hipotēka” un “kredīts pret dzīvokļa ķīlu” ir absolūti identiska nozīme. Bet līdztekus šādām bankas operācijām ir arī citas – lombarda. Kā daudzi nojauš, pats termins “lombards” jau norāda uz to, ka šajā iestādē visas manipulācijas var būt saistītas tikai ar ķīlu.

Ko tad nozīmē saņemt mērķa kredītu? Saņemt kredītu iegādājamajam dzīvoklim, kur nodrošinājums ir tieši iegādei paredzētais nekustamais īpašums, vai noformēt kredītu jau pret esoša dzīvokļa ķīlu, lai nopirktu jaunu. Abos gadījumos kredīta naudu var iztērēt tikai dzīvokļa iegādei.

Ko nozīmē “lombarda” aizņēmums? Finanšu organizācija pret dzīvokļa ķīlu izsniedz jums pieklājīgu naudas summu, kuru jūs varat izmantot pēc saviem ieskatiem: iegādāties automašīnu, dzīvokli, vasarnīcu, ceļojumu, segt mācību, ārstēšanās izdevumus u.t.t.

Tiem, kas ir nolēmuši ieķīlāt savu dzīvokli, ir jāatšķir bankas mērķa kredīti pret dzīvokļa ķīlu un lombarda kredīti ar obligātu nodrošinājumu nekustamā īpašuma veidā. Pirmajā gadījumā aizņēmējam būs pienākums atskaitīties par visas summas izmantošanu, uzrādīt līgumus un kontraktus ar firmām, kas sniegušas pakalpojumus. Saņemot bezmērķa kredītu pret ķīlu lombardā, šāda nepieciešamība nepastāv, bet šādu kredīta produktu likme ir augstāka. Statistikas dati liecina, ka bez mērķa ņemtie lombardu kredīti ir 1/3 daļa no kopējās izsniegto kredītu masas, pat neskatoties uz to dārdzību. Aizņēmēji izvēlas ieķīlāt dzīvokli tieši nelielā lombardā, lai apietu darījuma oficiālās noformēšanas ilgo procedūru.

Kā tiek raksturots nodrošinājumam paredzētais nekustamais īpašums

Visi kreditori bez izņēmuma, izskatot ķīlas dzīvokli, pirmkārt pievērš uzmanību tā likviditātei. Likviditāte – tā ir galvenā īpašība un pieprasījuma rādītājs šim nekustamajam īpašumam. Nelikvīds dzīvoklis nevarēs interesēt ne lombardu, ne banku, jo aizņēmēja maksātnespējas gadījumā kreditors vienkārši nevarēs to pārvērst naudā. Kādus dzīvokļus neizdosies ieķīlāt:

1. kas atrodas vecā ēkā, kura drīzumā tiks nojaukta;
2. hruščovkā vai mājā, kas uzcelta samērā sen;
3. kas atrodas ēkā, kurā tiek plānota rekonstrukcija;
4. avārijas stāvokļa mājās;
5. kas atrodas tālu no pilsētas centra un tuvumā nav transporta mezgli.  

Visas banku organizācijas katrā pilsētā nosaka savu konkrēto rādiusu šim apgabalam, kura ietvaros nekustamais īpašums būs pievilcīgs, tas ir, jūs varēsiet ieķīlāt dzīvokli, kas atrodas šajā rajonā. Šis noteikums neattiecas uz mazām pilsētām, bet lielās – katra banka vai lombards nosaka savus individuālus ierobežojumus.

Daudz kaprīzāki kreditori uz galvenajām prasībām attiecina arī papildus sarakstu, un saskaņā ar šiem nosacījumiem viņi atsakās izsniegt kredītu pret dzīvokļa ķīlu, ja tas:

• ticis iegādāts tikai pirms dažiem mēnešiem;
• atrodas pirmā vai pēdējā stāvā;
• tam ir maza platība.

Bet ir kļūdaini uzskatīt, ka jūs nevarēsiet ieķīlāt dzīvokli! Šos nosacījumus izmanto tikai dažas bankas, un jums ir milzum daudz variantu, kas ļaus ieķīlāt dzīvokli, lai saņemtu nepieciešamo kredītu. Galvenie kritēriji, kurus izmanto kreditori, ir pieprasītā kredīta summa un finanšu organizācijas individuālās prasības. Citiem vārdiem sakot, ja jums būs nepieciešami tikai 50% no sava nekustamā īpašuma tirgus vērtības, tad 90% gadījumos kreditors jums atbildēs pozitīvi un jūs varēsiet veiksmīgi ieķīlāt savu dzīvokli.

Jo populārāka un prestižāka banka, jo stingrāki būs ķīlas kredīta nosacījumi. Piemēram, viena no vadošajām bankām valstī pieprasa, lai nekustamais īpašums būtu maksimāli “tīrs”. Tas nozīmē, ka mājoklim drīkst būt tikai 1 īpašnieks, un tikai viņam ir jābūt pierakstītam šajos kvadrātmetros.

Aizņēmums pret nekustamā īpašuma ķīlu un prasības attiecībā uz īpašumu

Ja esat nolēmis ieķīlāt dzīvokli, lai saņemtu kredītu, jums ir jāzina: jo augstāka ir nekustamā īpašuma tiesiskā vērtība, jo lielākas iespējas potenciālajam aizņēmējam izdzirdēt “Jā” no bankas. Kādām tiesiskajām prasībām ir jāatbilst dzīvoklim:

• īpašniekam ir jābūt apliecībai par īpašuma tiesībām uz nekustamo īpašumu;
• tehniskajā pasē ir jābūt kvadrātmetru daudzumam un iespējamajam pārplānojumam;
• netiks pārkāptas nepilngadīgo bērnu tiesības, kas dzīvo šajā dzīvoklī.

Tās ir galvenās prasības. Praksē aizņēmējs diez vai varēs ieķīlāt nekustamo īpašumu, kas ticis iegādāts laulības laikā vai tajā ir pierakstīti nepilngadīgi bērni. Kā liecina tiesu prakse, piedziņas vēršana uz dzīvokli, kurā pierakstīti bērni, vai uz nekustamo īpašumu, kas iegādāts laulības laikā, var tikt atcelta. Pēdējā gadījumā var cerēt tikai uz daļas izdalīšanu.

Vērsīsim potenciālo aizņēmēju uzmanību uz to, ka kredītu pret dzīvokļa ķīlu nav iespējams saņemt, ja pats objekts vēl tikai tiek būvēts. Vai tas kļūs par nekustamo īpašumu vai nē – būs atkarīgs no apbūvētāja, bet pagaidām aizņēmējam būs jāmeklē citi ceļi savu problēmu risināšanai vai jāgaida, kamēr māja tiks nodota apdzīvošanai.

Kādas papildus iespējas var izmantot aizņēmējs

• Likumdošana neaizliedz ieķīlāt vienu un to pašu nekustamā īpašuma objektu dažādās bankās vai kredītorganizācijās. Galvenais, lai tiktu ievēroti šādi nosacījumi: visu kredītu summa pret šī dzīvokļa ķīlu nedrīkst pārsniegt mājokļa tirgus vērtību.
• Bankā ieķīlātu dzīvokli var izīrēt.
• Ja ieķīlātais dzīvoklis jums ir vienīgā apdzīvojamā platība, tad savu jaunpiedzimušo bērnu jūs tur varat pierakstīt bez bankas piekrišanas.
• Ja nekustamais īpašums ir nedalāms, piemēram, vienistabas dzīvoklis, tad uz to nedrīkst uzlikt apgrūtinājumu. Visos pārējos gadījumos apgrūtinājums tiek uzlikts uz nekustamā īpašuma daļu vai izdalīto naturālo daļu.

Kas nepieciešams, lai ieķīlātu dzīvokli lombardā

Internetā, uz māju sienām vai vienkārši avīzē šobrīd parādījušies pietiekami daudzi vilinoši piedāvājumi par to, ka kāds jums var izsniegt lielu naudas sumu bez jebkādām izziņām, bet ar vienu nosacījumu: jums ir jāieķīlā dzīvoklis! Šādi piedāvājumi visbiežāk tiek saņemti no lombardiem. Viņi piedāvā pazeminātu gada likmi, maksimālo kredīta summu un īsu pieteikuma izskatīšanas laiku. Bet visām šīm vilinošajām operācijām ir viens liels “BET”: lombardiem nav tiesības kā ķīlu pieņemt nekustamo īpašumu, tāpēc organizācija var strādāt, apejot spēkā esošo likumdošanu, kas negatīvi ietekmēs arī jūsu intereses.

Kā strādā privātie investori ar kredītu pret dzīvokļa ķīlu

Jūs taču ne reizi vien esat redzējis uzrakstu “organizācija piedāvā aizņēmumus ar izdevīgiem nosacījumiem”? Ko tas nozīmē un kādi slazdi slēpjas šajā frāzē? Viss ir samērā banāli: darījums notiek pēc shēmas aizņēmums – pirkums – pārdevums. Tas nozīmē, komercuzņēmums vai fiziskā persona izsniedz jums nepieciešamo naudas summu, un par to jūs nevis vienkārši ieķīlājat savu nekustamo īpašumu, bet pārdodat to kreditoram. Visu šāda kredīta atmaksas laiku dzīvoklis vai māja paliek investora īpašums, bet jums ir tikai tiesības dzīvot šajā apdzīvojamā platībā. Tiklīdz viss kredīts tiks dzēsts, jūs un investors noformējat izpirkšanas darījumu, un dzīvoklis atkal pāriet jūsu valdījumā.

Šādā procedūrā risks palikt bez sava nekustamā īpašuma ir acīmredzams jau kopš paša sākuma. Ja kādu iespējamu iemeslu dēļ jūs vairs nevarat tikt galā ar kredīta atmaksu, atgriezt dzīvokli jums būs samērā sarežģīti pat ar tiesas palīdzību. Atšķirībā no privātajiem investoriem bankas nav ieinteresētas atsavināt jūsu dzīvokli un piesavināties to sev, tām vajag tikai saņemt gada procentus, tāpēc bankas ikreiz nāk jums pretī un atļauj noformēt pārkreditēšanu vai izmantot maksājuma termiņa atlikšanu (kredītbrīvdienas). Turpretī ar privāto investoru viss ir skaidrs jau no paša sākuma: šādi kreditori visbiežāk izsaka nosacījumus, kurus praktiski nav iespējams izpildīt, savukārt klientam piešķir aizdevumu, kas ir daudz mazāks par dzīvokļa tirgus vērtību. No tā var izdarīt secinājumu, ka šāds kreditors vinnē divreiz.

Augstākminētajā situācijā atgriezt īpašumu jums nevarēs palīdzēt pat dzīvoklī pierakstītie nepilngadīgie bērni, jo jūs likumīgi pārstāvat viņus un esat par viņiem atbildīgs. Darījuma slēgšanas brīdī, ieķīlājot dzīvokli, jūs esat atbildīgs par savu rīcību un darāt to pilnīgi apzināti, tāpēc šādā “pārdošanā” nevar vainot nevienu citu kā tikai aizņēmēju.

Bērnu reģistrāciju un dzīvesvietu nosaka viņu vecāki. Šajos jautājumos nav tiesības iejaukties pat sociālās kontroles un aizbildnības iestādēm. Uz šādas ainas fona jau sen izveidojusies noteikta tiesu prakse, no kuras ir skaidrs: miljons reižu padomājiet, pirms nolemjat ieķīlāt dzīvokli pie privāta investora.

Dokumenti kredīta noformēšanai pret dzīvokļa ķīlu bankā

Ja lombarda organizācija jums neprasīs neko citu kā vien īpašuma tiesību apliecību, tad bankai būs jāuzrāda vesela dokumentu, izziņu un papīru pakete.

• Pase.
• Darba grāmatiņas kopija.
• Dokumenti, kas apliecina jūsu oficiālos ienākumus (izziņa no darbavietas, izraksts par dividenžu saņemšanu, īres maksājumu kvīšu kopijas u.t.t.). Uz šo sadaļu var attiecināt jebkurus ienākumus, kas ietilpst jūsu budžeta sastāvā.
• Ja jums ir nepieciešams saņemt nelielu summu – līdz 20% no dzīvokļa tirgus vērtības, tad nekādas papildus izziņas nebūs nepieciešamas.
• Dzīvokļa dokumenti (izraksts no valsts reģistra, tehniskā pase, ziņas par to, ka jums nav komunālo maksājumu parādu).

Noformējot kredītu pret nekustamā īpašuma ķīlu, jums ir jāapmaksā dzīvokļa vērtējums organizācijai, kas tieši sadarbojas ar jūsu kreditoru. Tāpat materiāli sagatavojoties arī apdrošināt dzīvokli pret tā zaudēšanu vai bojājumiem.

Tagad jūs labi zināt, kur vieglāk ieķīlāt dzīvokli un saņemt naudu, kur jums būs jāsavāc liela dokumentu pakete un kur labāk nevērsties, lai neriskētu, iespējams, ar savu vienīgo mājokli.

Ja tomēr esat nolēmis iet vienkāršāko un ērtāko ceļu, saņemot naudu pie privāta investora, iesakām jums nākt ar savu juristu vai paņemt sev līdzi darījuma noslēgšanai nepieciešamos dokumentus, lai vēlāk konsultētos ar speciālistu.